실무해설 핵심 요약
비사업용 토지를 양도할 때는 기본세율(6~45%)에 10%p가 가산된 16%~55%의 중과세율이 적용됩니다. 지목별 사업용 판정 기준(재촌·자경, 영림계획 등)과 법정 기간 요건을 갖추면 일반세율 및 8년 자경 감면(최대 1억)을 받을 수 있습니다.
1. 지목별 비사업용 토지 판정 기준 (소득법 §104의3)
| 지목 | 사업용 토지로 인정받기 위한 요건 | 비사업용 토지로 보는 경우 |
|---|---|---|
| 농지 (전·답·과수원) | 소유자가 농지 소재지 시·군·구 및 연접 시·군·구 또는 직선거리 30km 이내에 거주(재촌)하면서 직접 농사(자경)를 지은 경우 | 도시지역(주거·상업·공업지역) 편입 후 3년 경과 농지, 외지인이 거주하지 않거나 자경하지 않은 농지 |
| 임야 (산림) | 산림자원법에 따른 산림경영계획인가를 받아 실행 중인 임야, 문화재보호구역·공원자연보존지구 등 공익상 보존 임야, 재촌 임야 | 산림경영 없이 방치된 임야, 도시지역 편입 후 3년 경과 임야 |
| 목장용지 | 축산업을 영위하는 자가 소유하고 가축별 기준면적 범위 내이며 가축사육에 직접 사용되는 토지 | 기준면적 초과분, 도시지역 편입 목장용지 |
| 나대지·잡종지 | 지상 정당한 건축물이 있는 토지(건축물 바닥면적의 3~7배 부속토지) 또는 주차장·체육시설 등 법정 사업용 토지 | 건축물이 없는 순수 나대지, 무허가 건축물 부속토지 |
2. 비사업용 토지 판정을 위한 기간 기준 요건
보유 기간 중 다음 3가지 기간 기준 중 **어느 하나에 해당**하면 사업용 토지로 판정되어 10%p 중과세를 면합니다.
- ① 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업용으로 사용한 경우
- ② 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업용으로 사용한 경우
- ③ 전체 토지 보유기간 중 100분의 60 이상을 사업용으로 사용한 경우
3. 8년 이상 자경 농지 양도세 100% 감면 (조특법 §69)
농지 소재지에 거주하는 거주자가 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도하는 경우, 양도소득세를 100% 감면합니다.
8년 자경 감면 핵심 요건 및 한도
- 감면 한도: 1개 과세연도당 1억 원 한도, 5개 과세연도 합산 2억 원 한도
- 근로·사업소득 배제 기준: 경작 기간 중 해당 과세기간의 총급여액 또는 사업소득금액(총수입 - 필요경비)이 3,700만 원 이상인 연도는 자경 기간에서 전면 제외 (복식부기의무자 수입금액 초과 연도도 제외)
- 입증 서류: 농지원부(농업경영체등록확인서), 자경증명, 농약·비료 구입영수증, 농산물 판매확인서, 인우보증서 등