실무해설 핵심 요약
장기보유특별공제는 물가상승에 따른 명목소득 과세를 완화하기 위해 3년 이상 보유한 토지 및 건물에 적용되는 핵심 공제입니다. 일반 부동산(최대 30%)과 1세대 1주택자(최대 80%)의 공제율 체계가 완전히 다르며, 2026년 다주택자 중과세율 적용 여부에 따라 실효세율이 2배 이상 차이 납니다.
1. 장기보유특별공제율 비교표 (표1 vs 표2)
| 보유 기간 | [표1] 일반 토지·건물·다주택자 (보유기간별 연 2%, 최대 30%) |
[표2] 1세대 1주택 (실거래가 12억 초과분) (보유 연 4% 최대 40% + 거주 연 4% 최대 40%) |
|---|---|---|
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 6% | 보유 12% + 거주 (8%~12%) = 20% ~ 24% |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 10% | 보유 20% + 거주 (8%~20%) = 28% ~ 40% |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 14% | 보유 28% + 거주 (8%~28%) = 36% ~ 56% |
| 10년 이상 | 20% | 보유 40% + 거주 40% = 최대 80% |
| 15년 이상 | 최대 30% | 최대 80% |
※ 1세대 1주택 표2 공제를 받으려면 보유기간 중 최소 2년 이상 실제 거주해야 합니다. 2년 거주 요건을 채우지 못한 1세대 1주택자는 [표1] 일반 공제율(최대 30%)만 적용됩니다.
2. 양도소득세 세율 체계 (기본세율 & 중과세율)
| 과세표준 구간 | 기본세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | 없음 |
| 1,400만 ~ 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만 ~ 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만 ~ 1억 5,000만 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 1억 5,000만 ~ 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억 ~ 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억 ~ 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
다주택자 중과세율 및 단기세율
- 조정대상지역 2주택자: 기본세율 + 20%p (최고 65% + 지방소득세 6.5% = 71.5%)
- 조정대상지역 3주택 이상자: 기본세율 + 30%p (최고 75% + 지방소득세 7.5% = 82.5%)
- 주택·입주권 단기양도: 1년 미만 보유 70%, 1년 이상 2년 미만 60% 단일세율
※ 다주택자 중과 배제(한시 유예) 정책 적용 여부를 매도 계약 체결 전 반드시 관할 지역별로 확인해야 합니다.