실무해설 핵심 요약
상속세 및 증여세는 상속개시일 또는 증여일 현재의 '시가(Current Market Value)'로 재산을 평가하는 것이 대원칙입니다. 시가를 산정하기 어려운 경우에 한해 세법이 정한 보충적 평가방법(기준시가, 비상장주식 순자산·순손익 평가)을 적용하며, 유사매매사례가액과 감정평가 활용 여부에 따라 수억 원의 세액 편차가 발생합니다.
1. 시가의 정의 및 법정 평가기간 (상증법 §60)
시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 의미합니다.
| 세목 구분 | 법정 평가기간 | 평가기간 외 확장 인정 (평가심의위) |
|---|---|---|
| 상속세 | 상속개시일 전 6개월부터 상속개시일 후 6개월까지 | 상속개시일 전 2년 이내 및 법정결정기한(신고 후 9개월)까지의 매매·감정가액도 심의를 거쳐 시가 인정 가능 |
| 증여세 | 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지 | 증여일 전 2년 이내 및 법정결정기한(신고 후 6개월)까지의 거래가액 심의 가능 |
2. 시가로 인정되는 가액의 적용 순서
- 1순위. 당해 재산의 매매가액: 평가기간 중 실제로 발생한 매매계약의 거래가액 (특수관계인 거래 제외).
- 2순위. 감정가액: 둘 이상의 공인 감정평가법인의 감정가액 평균액 (기준시가 10억 이하 부동산은 1개 감정평가기관 가능).
- 3순위. 수용가액·공매가액·경매가액: 공공용지 수용보상가액, 법원 경매가액.
- 4순위. 유사매매사례가액: 해당 재산과 면적·위치·용도·기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액 (주로 아파트, 오피스텔 단지 내 동일 평형 적용).
3. 보충적 평가방법 — 부동산 및 비상장주식
시가를 확인할 수 없는 경우 세법상 보충적 평가방법을 의무 적용합니다.
주요 자산별 보충적 평가방법
① 토지: 개별공시지가 (국토교통부 매년 고시)
② 개별주택 및 공동주택: 개별주택가격 및 공동주택공시가격 (시세의 60~70% 수준)
③ 일반 건물: 국세청 건물 기준시가 산정고시 (신축가격기준액 × 구조·용도·위치지수 × 경과연수잔가율 × 면적)
④ 임대차 계약이 체결된 부동산 특례: Max(기준시가, 임대보증금 + 1년 환산임대료 / 12%)
⑤ 비상장주식 평가: Max [ (1주당 순손익가치 × 3 + 1주당 순자산가치 × 2) ÷ 5 , 1주당 순자산가치의 80% ]
※ 부동산 과다보유법인(자산총액 중 부동산 50% 이상)은 순손익가치와 순자산가치를 2:3으로 가중평균합니다.