상속·증여세 전용 핵심 요약
상속세 및 증여세 보충적 평가 시에만 필수 반영되는 '개별건물의 특성에 따른 조정률'의 4대 평가군(지붕재료, 최고층수·연면적, 주택규모, 상가 특수층) 지수표와 중복 적용 계산 요령을 상세히 해설합니다.
| 적용 세목 | 상속세 및 증여세법 평가 시에만 적용 (양도소득세 미적용) |
|---|---|
| Ⅰ군 (지붕재료) | 슬래브 100, 패널·유리 80, 함석·천막 60 (구조지수 100미만 시 적용) |
| Ⅱ군 (층수·규모) | 최고층수(5층이하 90 ~ 21층이상 130), 연면적(1천㎡미만 90 ~ 5만㎡이상 130) |
| Ⅲ군 (주택규모) | 단독 연면적 264~331㎡(120), 331㎡이상(140) / 공동 전유 149~215㎡(120), 215㎡이상(140) |
| Ⅳ군 (특수층·위치) | 상가 1층(120), 2층(105), 지하1층(80), 지하2층이하(70), 부속주차장·기계실(80) |
| 중복 적용 원칙 | 군(Ⅰ, Ⅱ, Ⅲ, Ⅳ) 간에는 상호 곱셈, 군 내부에서는 최고 지수 1개만 선택 |
| 산출 영향 | 상가 1층 대형빌딩의 경우 조정률로 인해 기준시가가 30~50% 이상 상승 가능 |
1. 개별건물의 특성에 따른 조정률의 법적 취지와 적용 대상
개별건물의 특성에 따른 조정률은 건물의 층별 접근성, 지붕 구조, 건물의 대형화 프리미엄 등 실제 시장에서 형성되는 가치 격차를 상속·증여세 시가 평가에 반영하기 위해 도입된 가산·감산 계수입니다.
⚠️ 양도소득세 계산 시 적용 배제 원칙
소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따른 양도소득세 환산취득가액 계산 시에는 개별건물 특성 조정률을 절대 곱하지 않습니다. 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호에 따른 상속·증여재산 평가 시에만 필수 반영합니다.
소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따른 양도소득세 환산취득가액 계산 시에는 개별건물 특성 조정률을 절대 곱하지 않습니다. 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호에 따른 상속·증여재산 평가 시에만 필수 반영합니다.
2. 4대 평가군별 조정률 지수표
| 구분 | 평가 대상 항목 | 지수 | 적용 조건 및 실무 기준 |
|---|---|---|---|
| Ⅰ군 (지붕재료) |
패널(칼라강판), 유리(폴리카보네이트), 슬레이트 | 80 | 구조지수가 100 미만인 경우에만 적용 (RC조 등은 지붕 상관없이 Ⅰ군 적용 배제) |
| 함석, 자연석, 천막, 초가, 썬라이트, 너와 | 60 | ||
| Ⅱ군 (층수·연면적) |
최고층수 5층 이하 또는 연면적 1천㎡ 미만 | 90 | 최고층수 계산 시 지하층·옥탑 제외. 최고층수 지수와 연면적 지수 중 가장 높은 지수 하나만 적용 (통나무조 제외) |
| 최고층수 6~10층 또는 연면적 1천~5천㎡ | 100 | ||
| 최고층수 11~15층(110), 16~20층(120), 21층 이상(130) 연면적 5천~1만㎡(110), 1만~5만㎡(120), 5만㎡ 이상(130) |
110 ~ 130 | ||
| Ⅲ군 (주택규모) |
단독주택 연면적 264~331㎡ / 공동주택 전유 149~215㎡ | 120 | 대형 고급 주택 가산율. 해당 항목 중 가장 높은 지수 하나만 적용 |
| 단독주택 연면적 331㎡ 이상 / 공동주택 전유 215㎡ 이상 | 140 | ||
| Ⅳ군 (특수층·위치) |
상가의 1층 | 120 | 고객 접근성이 높은 상가 1층 20% 가산 |
| 상가의 2층 | 105 | 상가 2층 5% 가산 | |
| 최고층수 5층 이하 건물의 지하 1층 | 80 | 지하 1층 20% 감산 | |
| 지하 2층 이하 / 건물부속 주차장·기계실 / 주택부속건물 | 70 ~ 80 | 부속주차장 80, 지하2층 이하 70 감산 |
3. 다수 항목 중복 시 종합 조정률 산출 공식
한 건물이 여러 조건에 동시에 해당하는 경우 종합 조정률 계산 공식입니다.
종합 조정률 산출 원칙:
1. 각 군(Ⅰ, Ⅱ, Ⅲ, Ⅳ) 내부에서는 가장 높은 지수 1개만 선정합니다.
2. 서로 다른 군 간에는 각 군의 지수를 서로 곱하여 최종 조정률을 산출합니다.
예시: 1층 상가(Ⅳ군 1.20)이면서 지상 12층 건물(Ⅱ군 최고층수 1.10)인 경우:
종합 조정률 = 1.10 × 1.20 = 1.32 (기준시가 32% 상승)
1. 각 군(Ⅰ, Ⅱ, Ⅲ, Ⅳ) 내부에서는 가장 높은 지수 1개만 선정합니다.
2. 서로 다른 군 간에는 각 군의 지수를 서로 곱하여 최종 조정률을 산출합니다.
최종 조정률 = Ⅰ군 지수 × Ⅱ군 지수 × Ⅲ군 지수 × Ⅳ군 지수예시: 1층 상가(Ⅳ군 1.20)이면서 지상 12층 건물(Ⅱ군 최고층수 1.10)인 경우:
종합 조정률 = 1.10 × 1.20 = 1.32 (기준시가 32% 상승)
자주 묻는 질문 (FAQ)
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