국세청 공식 사례 해설 핵심 요약
국세청 2026 실무해설서에 수록된 단독주택, 근린상가, 대형 공장, 물류창고, 운동시설, 대수선 리모델링 건축물, 증축 복합건물 등 10대 대표 실전 계산 사례의 ㎡당 단가 산출부터 천원 미만 절사, 최종 기준시가 산출 전 과정을 분석합니다.
| 분석 사례 수 | 국세청 공식 10대 대표 사례 (주거, 상업, 공업, 특수건물) |
|---|---|
| 사례 1 (단독주택) | 경북 포항 단독주택 (경량철골조, 2003년 신축, 상속세 평가) |
| 사례 2 (근린상가) | 경기 의왕 3층 근생상가 (라멘조, 1996년 신축, 공시지가 217만원) |
| 사례 3 (물류창고) | 경기 일산 철골조 창고 (샌드위치판넬, 2005년 신축, 1층 432㎡) |
| 사례 4 (일반공장) | 경기 안산 시멘트블록조 공장 (슬레이트지붕, 1987년 신축) |
| 사례 5 (운동시설) | 대구 수성 RC조 4층 체육시설 (연면적 1,289㎡, 2015년 신축) |
| 사례 6 (리모델링) | 경기 양평 통나무주택 (1996년 신축, 2008년 대수선 특례 반영) |
| 핵심 계산 규칙 | 지수 연쇄 곱셈 → 1,000원 미만 절사 → 연면적 곱셈 |
1. 대표 사례 1: 단독주택 (상속세 보충적 평가)
[건물 기본현황]
• 소재지: 경북 포항시 북구 단독주택 (1층 265㎡)
• 구조: 경량철골조, 슬래브지붕 / 신축연도: 2003년 / 상속개시일: 2026. 1. 1.
• 부속토지 공시지가: 960,700원/㎡ (위치지수 102)
[산출 과정]
1. 건물신축가격기준액: 860,000원/㎡
2. 구조지수: 0.79 (9. 경량철골조)
3. 용도지수: 1.00 (2. 주거시설)
4. 위치지수: 1.02 (15. 80만~100만원 미만)
5. 잔가율: 0.3100 (Ⅲ그룹 내용연수 30년, 경과연수 23년: 1 - 23×0.03 = 0.31)
6. 개별특성 조정률: 1.20 (1. 슬래브지붕 1.0 × 16. 단독주택 연면적 264~331㎡ 1.2)
• ㎡당 금액 = 860,000 × 0.79 × 1.00 × 1.02 × 0.3100 × 1.20 = 257,750원 → 257,000원 (천원미만 절사)
• 최종 건물기준시가 = 257,000원 × 265㎡ = 68,105,000원
• 소재지: 경북 포항시 북구 단독주택 (1층 265㎡)
• 구조: 경량철골조, 슬래브지붕 / 신축연도: 2003년 / 상속개시일: 2026. 1. 1.
• 부속토지 공시지가: 960,700원/㎡ (위치지수 102)
[산출 과정]
1. 건물신축가격기준액: 860,000원/㎡
2. 구조지수: 0.79 (9. 경량철골조)
3. 용도지수: 1.00 (2. 주거시설)
4. 위치지수: 1.02 (15. 80만~100만원 미만)
5. 잔가율: 0.3100 (Ⅲ그룹 내용연수 30년, 경과연수 23년: 1 - 23×0.03 = 0.31)
6. 개별특성 조정률: 1.20 (1. 슬래브지붕 1.0 × 16. 단독주택 연면적 264~331㎡ 1.2)
• ㎡당 금액 = 860,000 × 0.79 × 1.00 × 1.02 × 0.3100 × 1.20 = 257,750원 → 257,000원 (천원미만 절사)
• 최종 건물기준시가 = 257,000원 × 265㎡ = 68,105,000원
2. 대표 사례 2: 근린생활시설 상가건물
[건물 기본현황]
• 소재지: 경기 의왕시 근린생활시설 (3층 65.42㎡)
• 구조: 라멘조, 슬래브지붕 / 신축연도: 1996년 / 공시지가: 2,177,000원/㎡
[산출 과정]
1. 건물신축가격기준액: 860,000원/㎡
2. 구조지수: 1.00 (4. 라멘조)
3. 용도지수: 0.95 (41. 근린생활시설)
4. 위치지수: 1.14 (19. 200만~250만원 미만)
5. 잔가율: 0.4600 (Ⅰ그룹 50년, 30년 경과: 1 - 30×0.018 = 0.46)
6. 개별특성 조정률: 0.90 (9. 연면적 1천㎡ 미만 0.9)
• ㎡당 금액 = 860,000 × 1.00 × 0.95 × 1.14 × 0.4600 × 0.90 = 385,635원 → 385,000원 (천원미만 절사)
• 최종 건물기준시가 = 385,000원 × 65.42㎡ = 25,186,700원
• 소재지: 경기 의왕시 근린생활시설 (3층 65.42㎡)
• 구조: 라멘조, 슬래브지붕 / 신축연도: 1996년 / 공시지가: 2,177,000원/㎡
[산출 과정]
1. 건물신축가격기준액: 860,000원/㎡
2. 구조지수: 1.00 (4. 라멘조)
3. 용도지수: 0.95 (41. 근린생활시설)
4. 위치지수: 1.14 (19. 200만~250만원 미만)
5. 잔가율: 0.4600 (Ⅰ그룹 50년, 30년 경과: 1 - 30×0.018 = 0.46)
6. 개별특성 조정률: 0.90 (9. 연면적 1천㎡ 미만 0.9)
• ㎡당 금액 = 860,000 × 1.00 × 0.95 × 1.14 × 0.4600 × 0.90 = 385,635원 → 385,000원 (천원미만 절사)
• 최종 건물기준시가 = 385,000원 × 65.42㎡ = 25,186,700원
3. 대표 사례 3: 대수선·리모델링 주택 특례 적용 사례
[건물 기본현황]
• 소재지: 경기 양평군 단독주택 (연면적 342.00㎡)
• 구조: 통나무조 / 신축연도: 1996년 / 리모델링(대수선): 2008년 / 상속일: 2026. 1. 1.
• 공시지가: 152,000원/㎡ (위치지수 0.90)
[산출 과정]
1. 구조지수: 1.35 (1. 통나무조) / 용도지수: 1.00 (단독주택) / 위치지수: 0.90
2. 잔가율 재계산: 통나무조(Ⅰ그룹, 0.018), 30년 경과 잔가율 0.4600
• 2008년 리모델링까지 누적상각률: 12년 × 0.018 = 0.216
• 회복 가산율 = 0.216 × 30% = 0.0648
• 특례 잔가율 = 0.4600 + 0.0648 = 0.5248
3. 개별특성 조정률: 1.40 (17. 단독주택 연면적 331㎡ 이상)
• ㎡당 금액 = 860,000 × 1.35 × 1.00 × 0.90 × 0.5248 × 1.40 = 767,738원 → 767,000원 (절사)
• 최종 건물기준시가 = 767,000원 × 342㎡ = 262,314,000원
• 소재지: 경기 양평군 단독주택 (연면적 342.00㎡)
• 구조: 통나무조 / 신축연도: 1996년 / 리모델링(대수선): 2008년 / 상속일: 2026. 1. 1.
• 공시지가: 152,000원/㎡ (위치지수 0.90)
[산출 과정]
1. 구조지수: 1.35 (1. 통나무조) / 용도지수: 1.00 (단독주택) / 위치지수: 0.90
2. 잔가율 재계산: 통나무조(Ⅰ그룹, 0.018), 30년 경과 잔가율 0.4600
• 2008년 리모델링까지 누적상각률: 12년 × 0.018 = 0.216
• 회복 가산율 = 0.216 × 30% = 0.0648
• 특례 잔가율 = 0.4600 + 0.0648 = 0.5248
3. 개별특성 조정률: 1.40 (17. 단독주택 연면적 331㎡ 이상)
• ㎡당 금액 = 860,000 × 1.35 × 1.00 × 0.90 × 0.5248 × 1.40 = 767,738원 → 767,000원 (절사)
• 최종 건물기준시가 = 767,000원 × 342㎡ = 262,314,000원
자주 묻는 질문 (FAQ)
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