서식작성·신고쟁점 핵심 요약
국세청 법정 서식인 건물기준시가 계산서(일반건물용)의 항목별(Ⅰ~Ⅶ) 기재 요령, 건축물대장 및 등기부등본 대조 확인법, 무허가 건물 기준시가 산정 절차, 세무조사에서 주로 추징되는 5대 쟁점과 실무 대응책을 정리했습니다.
| 법정 서식 명칭 | 건물 기준시가 계산서(일반건물용) [국세청 고시 별지 서식] |
|---|---|
| 주요 기재 항목 | Ⅰ.건물기본현황, Ⅱ.적용지수, Ⅲ.주용도기준시가, Ⅳ.부속시설안분, Ⅴ.합계 |
| 확인 필수 서류 | 일반건축물대장(총괄표제부, 표제부), 토지이용계획확인원, 개별공시지가확인서 |
| 무허가 건물 처리 | 실측 면적 및 현황 구조·용도를 적용하여 동일하게 기준시가 산정 |
| 가장 잦은 세무 오류 1 | 상가 1층 20% 가산율 누락 (상속세 과소신고 추징) |
| 가장 잦은 세무 오류 2 | 양도세 환산 시 상속세용 개별특성조정률 부당 적용 (과다환산 부인) |
| 가장 잦은 세무 오류 3 | 지하주차장 면적을 지상 주용도 면적비율로 안분하지 않고 누락 |
1. 국세청 건물기준시가 계산서 법정서식 작성 5단계 요령
건물기준시가를 산정하여 세무서에 제출할 때는 국세청 고시 별지 서식인 '건물 기준시가 계산서'를 작성하여 신고서에 첨부해야 합니다.
- Ⅰ. 건물 기본현황 작성: 등기부등본 및 건축물대장을 기준으로 작성합니다. 건물의 일부분을 구분소유하는 경우에도 당해 건물이 속한 한 동의 전체 연면적과 층수를 반드시 기재해야 최고층수 지수를 정확히 산정할 수 있습니다.
- Ⅱ. 적용지수 확정: 신축연도 준공일자를 확인하여 경과연수를 산출하고, 공시지가 확인서의 ㎡당 지가로 위치지수를 확정합니다.
- Ⅲ. 주용도 기준시가 산출: 1동의 건물이 둘 이상의 주용도에 사용되는 경우 각각의 행에 구분 기재합니다.
- Ⅳ. 부속시설(주차장·기계실) 안분: 공용 주차장과 기계실은 주용도별 면적 비율로 안분하여 계산합니다.
- Ⅴ. 최종 합계: Ⅲ번 주용도 기준시가와 Ⅳ번 부속시설 안분 기준시가의 합계액을 총 기준시가란에 기재합니다.
2. 무허가 건물 및 미등기 증축분의 평가 요령
건축물대장이 없거나 미등기 상태인 무허가 건물(옥상 옥탑방, 불법 달아낸 창고 등)도 세법상 기준시가 평가 대상에서 제외되지 않습니다.
무허가 건물 평가 실무:
1. 면적 판정: 건축물대장이 없으므로 실제 실측 면적 또는 항공사진 실측도면을 기준으로 연면적을 산정합니다.
2. 신축연도 판정: 재산세 과세대장 등재연도, 항공사진 최초 촬영연도, 전기·수도 최초 인입일자 등 객관적 자료로 신축시기를 입증합니다.
3. 구조 및 용도: 현지 확인된 실제 구조(예: 조립식패널조 지수 80) 및 실제 사용 용도(주거 100, 창고 75)를 적용합니다.
1. 면적 판정: 건축물대장이 없으므로 실제 실측 면적 또는 항공사진 실측도면을 기준으로 연면적을 산정합니다.
2. 신축연도 판정: 재산세 과세대장 등재연도, 항공사진 최초 촬영연도, 전기·수도 최초 인입일자 등 객관적 자료로 신축시기를 입증합니다.
3. 구조 및 용도: 현지 확인된 실제 구조(예: 조립식패널조 지수 80) 및 실제 사용 용도(주거 100, 창고 75)를 적용합니다.
3. 세무조사에서 자주 적발되는 건물기준시가 5대 오류
| 오류 유형 | 실무 발생 원인 | 세무조사 처분 및 불이익 |
|---|---|---|
| 양도세에 조정률 반영 | 상속세 계산 방식을 양도세 환산취득가액에 잘못 적용 | 취득가액 과다계상으로 부인, 양도세 본세 추징 + 과소신고가산세(10%) + 납부지연가산세 부과 |
| 상가 1층 가산율 누락 | 상속세 평가 시 Ⅳ군 상가 1층 20% 가산율(1.20) 누락 | 상속재산 과소평가로 적발, 상속세 본세 및 가산세 추징 |
| 부속주차장 누락 | 지하주차장을 '주차장'이라는 이유로 건물면적에서 제외 | 연면적 누락으로 기준시가 축소 신고 적발 |
| 공시지가 적용일 착오 | 5월 이전 양도 건에 당해 연도 공시지가를 조기 적용 | 위치지수 오류에 따른 기준시가 전면 재계산 처분 |
| 절사 규정 위반 | ㎡당 금액을 반올림하거나 최종 금액에서 절사 | 법정 산식 위배로 신고서 보정 요구 및 세액 재정산 |
자주 묻는 질문 (FAQ)
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