“집이 한 채밖에 없는데 월세 받는 것도 세금 신고를 해야 하나요?” 주택임대소득 상담에서 가장 많이 받는 질문입니다. 정답은 ‘보유 주택 수와 임대 형태에 따라 다르다’입니다. 부부 합산 보유주택 수를 기준으로 과세 여부가 완전히 달라지기 때문에, 우선 내가 몇 주택자인지부터 확인해야 합니다.
먼저 짚고 갈 관련 법령
| 조문 | 내용 |
|---|---|
| 소득세법 §12 2호 나목 | 1개 주택 소유자의 주택임대소득(기준시가 12억원 초과·국외주택 제외)은 비과세 |
| 소득세법 §25 ① | 3주택 이상 보유자의 보증금·전세금에 대한 간주임대료를 총수입금액에 산입 |
| 소득세법 §64의2 | 주택임대 총수입금액 2,000만원 이하 시 분리과세(세율 14%) 선택 허용 |
| 소득세법 시행령 §8의2 | 비과세·과세 대상 주택임대소득의 범위, 주택 수 계산(부부 합산·공동소유) 방법 |
| 소득세법 시행령 §53 ③ | 간주임대료 산정 이자율(정기예금이자율)·소형주택 제외 기준 |
| 소득세법 §81의12 | 사업자 미등록·미신고 가산세(주택임대수입금액의 0.2%) |
| 조세특례제한법 §96 | 소형주택 임대사업자 소득세 세액감면(30·75% 등) |
보유 주택 수별 과세대상 판단
| 보유 주택수 | 과세대상 O | 과세대상 X |
|---|---|---|
| 1주택 | 국외주택 월세, 기준시가 12억원 초과 주택 월세 | 기준시가 12억원 이하 주택 월세, 모든 보증금·전세금 |
| 2주택 | 모든 월세 수입 | 모든 보증금·전세금 |
| 3주택 이상 | 모든 월세 수입 + 비소형주택 3채 이상이면서 보증금 합계 3억원 초과분의 간주임대료 | 소형주택 보증금·전세금, 비소형주택이 3채 미만이면 보증금·전세금 전체 |
소형주택은 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택으로, 간주임대료 계산 시 주택 수와 보증금 양쪽에서 모두 제외합니다. 이 특례는 현재 2026년 12월 31일까지 한시 적용됩니다(소득세법 시행령 §53 ③).
부부 합산으로 주택 수를 판단합니다
주택임대소득 과세대상 판단은 본인 명의 주택만 세는 것이 아니라 부부 합산 보유주택 수를 기준으로 합니다(소득세법 시행령 §8의2 ③). 배우자 명의로 주택이 한 채 더 있다면 부부 합산 2주택으로 분류되어 월세 수입 전액이 과세대상이 될 수 있습니다. 공동소유 주택은 원칙적으로 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 계산하되, 해당 주택에서 나오는 임대수입이 연 600만원 이상이거나 기준시가 12억원 초과 주택의 30% 초과 지분을 보유하면 소수지분자도 주택 수에 포함됩니다.
간주임대료는 이렇게 계산합니다
간주임대료 = (보증금 등 합계 − 3억원) × 적수 × 60% × 1/365 × 정기예금이자율 − 해당 임대사업에서 발생한 수입이자·배당금(장부 신고 시)
정기예금이자율은 매년 기획재정부령으로 고시됩니다. 2024년 귀속 3.5% → 2025년 귀속 3.1%로 인하되었습니다. 3주택 이상이라도 비소형주택이 2채 이하이면 간주임대료 과세가 없고, 3억원 공제도 보증금이 가장 큰 주택부터 순서대로 차감합니다.
예시 — 비소형주택 3채, 전세보증금 합계 8억원 (2025년 귀속)
(8억원 − 3억원) × 60% × 3.1% = 930만원이 간주임대료로 총수입금액에 잡힙니다. 여기에 월세 수입까지 더한 금액이 2,000만원 이하이면 분리과세를 선택할 수 있습니다.
계산이 복잡하다면 건물주라면 알아야 할 간주임대료 계산법에서 적수 계산과 사례를 더 자세히 다룹니다.
실제 상담 사례
사례 1 · “1주택인데 신고하라는 안내문을 받았어요”
본인 명의 아파트 1채, 배우자 명의 오피스텔 1채를 보유한 분이었습니다. 오피스텔이 주거용으로 임대되고 있어 부부 합산 2주택이 되었고, 아파트 월세 수입 전액이 과세대상이었습니다. 3년치 기한후신고로 정리했습니다.
사례 2 · “전세만 놓는데 세금이 나온다고요?”
비소형주택 3채를 모두 전세로 임대하며 보증금 합계가 9억원이었습니다. 2주택까지는 전세보증금이 비과세지만 3주택 이상은 간주임대료가 과세됩니다. 소형주택 1채를 포함시켜 비소형 2채로 만드는 방안, 분리과세 선택을 함께 검토했습니다.
사례 3 · “공시가격 13억 아파트 한 채, 월세 받아요”
1주택이어도 과세기간 종료일 기준시가가 12억원을 초과하면 월세는 과세대상입니다. 연 월세 수입이 1,200만원이라 분리과세(필요경비 50%, 공제 200만원 적용 후 14%)를 선택하는 편이 유리했습니다.
분리과세 vs 종합과세
주택임대 총수입금액(월세 + 간주임대료) 합계가 연 2,000만원 이하이면 종합과세와 분리과세 중 유리한 쪽을 고를 수 있습니다(소득세법 §64의2). 분리과세를 선택하면 다른 종합소득과 합산하지 않고 14% 단일세율로 끝납니다.
| 구분 | 세무서·지자체 모두 등록 | 미등록 |
|---|---|---|
| 필요경비율 | 60% | 50% |
| 기본공제 | 400만원 | 200만원 |
기본공제는 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2,000만원 이하인 경우에만 적용됩니다. 총수입금액이 2,000만원을 초과하면 무조건 종합과세로 다른 소득과 합산해 6~45% 누진세율로 신고합니다.
사업자등록 의무와 미등록 가산세
2020년 귀속부터 주택임대소득이 있으면 사업 개시일부터 20일 이내에 세무서에 사업자등록을 해야 합니다. 신청하지 않으면 사업 개시일부터 등록 신청 전일까지의 주택임대수입금액 × 0.2%가 미등록 가산세로 부과됩니다(소득세법 §81의12). 산출세액이 없어도 부과되며, 2019년 12월 31일 이전에 임대를 시작했다면 2020년 1월 1일을 사업 개시일로 봅니다. 비과세 대상(기준시가 12억원 이하 1주택 등)은 사업자등록·가산세 대상이 아닙니다.
소형주택 임대사업자 세액감면(조특법 §96)
일정 요건을 갖추면 임대소득에 대한 소득세를 감면받을 수 있습니다.
- 감면율 — 단기(4년 이상) 임대 1호 30%·2호 이상 20%, 장기일반민간임대(10년 이상) 1호 75%·2호 이상 50%
- 주택 요건 — 국민주택규모(전용 85㎡) 이하, 기준시가 6억원 이하
- 등록 요건 — 세무서 사업자등록 + 민간임대주택법상 임대사업자 등록
- 임대료 제한 — 임대보증금·임대료 증가율 연 5% 이내
- 2025년 세법 기준 2028년 12월 31일 이전 종료 과세연도까지 적용, 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 납부
고가주택 기준은 기준시가 12억원(2023년 귀속부터)
1주택자 월세 과세를 가르는 고가주택 기준은 2023년 귀속분부터 기준시가 9억원 → 12억원으로 상향되었습니다. 과거 연도 수정신고·경정청구를 검토할 때는 해당 연도의 기준금액과 각 연도 말 공시가격을 정확히 확인해야 합니다.
권지현 세무사의 핵심 요약 팁
① 주택 수 판단은 반드시 부부 합산으로 하세요. ② 월세와 보증금(전세)은 과세 기준이 다르므로, 3주택 이상이면 소형주택을 활용해 비소형 주택 수를 조정할 여지가 있는지 검토하세요. ③ 총수입금액 2,000만원 이하라면 분리과세·종합과세를 모두 계산해 유리한 쪽을 선택하고, 세무서·지자체 등록으로 필요경비율과 공제를 늘릴 수 있습니다. ④ 과세대상이면 사업자등록 20일 기한을 놓치지 마세요 — 산출세액이 없어도 0.2% 가산세가 붙습니다.
※ 위 내용은 작성일 기준 일반적인 안내이며, 세법 개정에 따라 내용이 달라질 수 있습니다. 정기예금이자율·특례 적용기한 등은 매년 변동되므로 정확한 사항은 개별 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.