실무해설 핵심 요약
이사, 상속, 결혼, 부모 봉양 등으로 불가피하게 2주택이 된 경우, 세법이 정한 요건과 처분 순서를 준수하면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 전액 비과세받을 수 있습니다. 처분 기한(일시적 3년, 혼인 10년, 동거봉양 10년)과 선순위 판정이 핵심입니다.
1. 일시적 1세대 2주택 비과세 3대 원칙 (소득령 §155 ①)
| 요건 | 세법 규정 내용 | 실무 위반 다발 사례 |
|---|---|---|
| 1. 취득 간격 요건 | 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후에 신규주택을 취득할 것 | 1년 이내에 신규주택을 취득하면 일시적 2주택 비과세 전면 배제 |
| 2. 보유기간 요건 | 양도하는 종전주택이 2년 이상 보유(취득 당시 조정지역은 2년 거주) 요건 충족 | 종전주택이 비과세 요건을 갖추지 못하고 양도되면 과세 |
| 3. 처분기한 요건 | 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것 (단, 신규주택 취득 당시 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우는 2년 이내) | 처분기한을 단 하루라도 넘기면 일반 과세 및 중과세 적용 |
2. 상속·동거봉양·혼인 합가에 따른 특례주택 비과세
- 상속주택 특례 (소득령 §155 ②): 일반주택을 보유한 1세대가 피상속인의 상속주택(선순위 1채)을 상속받아 2주택이 된 경우, 일반주택을 먼저 양도하면 기한 제한 없이 1세대 1주택 비과세 적용 (단, 상속주택을 먼저 양도하면 과세).
- 동거봉양 합가 특례 (소득령 §155 ④): 1주택을 소유한 자가 1주택을 소유한 60세 이상의 직계존속(부모·조부모 중 한 분만 60세 이상이면 충족)을 모시기 위해 세대를 합친 경우, 합가한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세.
- 혼인 합가 특례 (소득령 §155 ⑤): 각자 1주택을 보유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우, 혼인신고일로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세.