실무해설 핵심 요약
민간임대주택에 관한 특별법 및 세법상 요건을 갖춘 등록장기임대주택을 보유한 세대는 임대주택을 주택 수에서 제외하고 본인이 2년 이상 실제 거주한 주택을 매도할 때 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 임대주택 등록말소 후 양도 기한 및 사후관리 규정을 철저히 점검해야 합니다.
1. 장기임대주택 소유 시 거주주택 비과세 핵심 요건 (소득령 §155 ⑳)
| 구분 | 세부 요건 | 근거 법령 및 유의사항 |
|---|---|---|
| 임대사업자 등록 | 지자체(시·군·구청) 주택임대사업자 등록 + 관할 세무서 사업자등록을 동시에 완료 | 공동명의 시 공동사업자 등록 필수 |
| 임대개시 당시 가액 | 임대개시 당시 기준시가 6억 원 이하 (수도권 밖 3억 원 이하) | 취득 당시가 아닌 임대개시일 기준 |
| 임대료 증액 제한 | 임대보증금 및 임대료 증액 청구 시 연 5% 이내 준수 | 단 1회라도 5% 초과 인상 시 거주주택 비과세 박탈 |
| 거주주택 요건 | 거주주택의 보유기간 중 실제 거주기간 2년 이상 | 조정대상지역 여부와 무관하게 2년 거주 필수 |
| 평생 1회 제한 | 2019.2.12. 이후 신규 취득하는 거주주택은 생애 1회만 비과세 적용 | 이전에 비과세 받은 사실이 있는 경우 과세 |
2. 임대주택 자동말소·자진말소 후 거주주택 양도 특례
민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 단기임대(4년) 및 아파트 매입임대(8년)가 의무임대기간 만료로 자동말소되거나 자진말소된 경우, 말소된 날로부터 5년 이내에 거주주택을 양도하면 임대의무기간을 충족하지 못했더라도 거주주택 비과세를 정상 적용합니다.
거주주택 비과세 후 사후관리 주의사항
거주주택을 먼저 비과세로 매도한 후 장기임대주택의 의무임대기간(5년, 8년, 10년)을 채우지 못하고 임의로 처분하거나 임대료 5% 상한을 위반하면, 과거 비과세받았던 거주주택의 양도소득세를 가산세와 함께 전액 추징당하게 됩니다.