위치지수·공시지가 핵심 요약
건물 부속토지의 ㎡당 개별공시지가를 기준으로 판정하는 26단계 위치지수표, 2026년 개정 구간(100만~200만원대 지수 미세조정), 여러 필지에 걸쳐 있는 건물의 면적 가중평균 공시지가 산출법을 완벽 정리했습니다.
| 위치지수 결정 기준 | 건물 부속토지의 ㎡당 개별공시지가 |
|---|---|
| 위치지수 범위 | 최저 78 (2만원 미만) ~ 최고 160 (5,000만원 이상) |
| 기준 지수 (100) | 부속토지 ㎡당 공시지가 650,000원 이상 ~ 800,000원 미만 |
| 2026년 개정 구간 | 16구간(105→104), 17구간(108→106), 18구간(111→108) |
| 적용 기준일 | 양도일 또는 상속개시일·증여일 현재 결정·공시되어 있는 지가 |
| 여러 필지 가중평균 | Σ(필지별 면적 × 공시지가) ÷ 총 부속토지 면적 |
| 지가 없는 토지 | 인근 유사토지 공시지가를 준용하거나 납세지 관할세무서장 평가가액 |
1. 부속토지 개별공시지가별 26단계 위치지수표
건물의 가치는 해당 건물이 서 있는 토지의 입지(지가)에 큰 영향을 받으므로, 국세청은 부속토지의 ㎡당 개별공시지가에 따라 26단계의 위치지수를 부여합니다. 2026년 개정 고시된 주요 구간별 지수는 다음과 같습니다.
| 구분 번호 | 부속토지 ㎡당 개별공시지가 구간 | 위치지수 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 1 ~ 5 | 20,000원 미만 ~ 100,000원 미만 | 78 ~ 87 | 농어촌, 임야 지대 |
| 6 ~ 13 | 100,000원 이상 ~ 650,000원 미만 | 88 ~ 97 | 외곽 읍·면 지역 및 지방 중소도시 |
| 14 | 650,000원 이상 ~ 800,000원 미만 | 100 | 기준 지수 (1.00) |
| 15 | 800,000원 이상 ~ 1,000,000원 미만 | 102 | 도시 외곽 주거지 |
| 16 | 1,000,000원 이상 ~ 1,200,000원 미만 | 104 | 2026년 개정 (2025년 105 → 104) |
| 17 | 1,200,000원 이상 ~ 1,600,000원 미만 | 106 | 2026년 개정 (2025년 108 → 106) |
| 18 | 1,600,000원 이상 ~ 2,000,000원 미만 | 108 | 2026년 개정 (2025년 111 → 108) |
| 19 ~ 23 | 2,000,000원 이상 ~ 4,500,000원 미만 | 114 ~ 122 | 수도권 일반 시가지 |
| 24 ~ 30 | 4,500,000원 이상 ~ 10,000,000원 미만 | 124 ~ 137 | 서울 및 수도권 중심 역세권 |
| 31 ~ 37 | 1,000만원 이상 ~ 4,500만원 이상 | 140 ~ 158 | 서울 핵심 상권 (강남, 종로, 여의도 등) |
| 38 | 50,000,000원 이상 | 160 | 초고가 상업지 (명동, 강남역 등 최고한도) |
2. 여러 필지에 걸쳐 있는 건물의 가중평균 공시지가 산정
하나의 건물이 2개 이상의 필지(예: 대지 A번지 200㎡, B번지 100㎡)에 걸쳐 건축된 경우, 대표지번 하나만 적용하면 과세오류가 발생합니다. 국세청 고시에 따라 부속토지 면적 가중평균치를 구하여 위치지수를 결정해야 합니다.
가중평균 공시지가 공식:
예시: 필지A(200㎡, 100만원), 필지B(100㎡, 160만원)인 경우:
[(200 × 1,000,000) + (100 × 1,600,000)] ÷ 300 = 360,000,000 ÷ 300 = 1,200,000원/㎡
→ 120만원 이상~160만원 미만 구간인 위치지수 106 적용.
가중평균 ㎡당 공시지가 = [ (필지A 면적 × 필지A 지가) + (필지B 면적 × 필지B 지가) ] ÷ 전체 부속토지 면적예시: 필지A(200㎡, 100만원), 필지B(100㎡, 160만원)인 경우:
[(200 × 1,000,000) + (100 × 1,600,000)] ÷ 300 = 360,000,000 ÷ 300 = 1,200,000원/㎡
→ 120만원 이상~160만원 미만 구간인 위치지수 106 적용.
3. 개별공시지가 적용 기준일 및 미공시 토지 처리
- 적용 기준일: 양도일 또는 상속개시일 현재 공시되어 있는 개별공시지가를 적용합니다. 통상 매년 5월 31일 공시되므로, 5월 1일 양도 시에는 전년도 5월 31일 공시지가를 적용합니다.
- 개별공시지가가 없는 토지: 분할·합병 등으로 공시지가가 없는 토지는 소득세법 제99조 및 상증세법 제61조에 따라 시장·군수·구청장이 인근 유사토지를 기준으로 산정한 가액 또는 관할세무서장이 평가한 가액을 적용합니다.
- 타인 소유 토지 위의 건물: 건물의 위치지수는 소유자와 상관없이 해당 건물이 점유하는 부속토지의 개별공시지가 자체를 기준으로 판정합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
함께 읽으면 좋은 건물기준시가 실무해설
2026 건물 용도지수 및 복합건물·부속시설 안분 실무 →
건축법 시행령 별표1 연계 60여 개 용도지수표와 2026년 개정 지수, 상가주택 등 복합건물 용도구분, 주차장·기계실 등 부...
건물 경과연수별 잔가율 및 증축·리모델링 계산 실무 →
구조별 내용연수(50년~20년 Ⅰ~Ⅳ그룹)와 연상각률, 신축연도별 잔가율표 조회법, 증축 건물의 면적가중 잔가율 및 대수선·리...
2026 건물기준시가 실전 계산 사례 10선 심층 해설 →
국세청 공식 10대 실전 계산 사례(단독주택, 근린상가, 공장, 창고, 운동시설, 리모델링 주택, 증축 복합건물)의 ㎡당 산출...