용도지수·안분계산 핵심 요약
건축법 시행령 별표1과 연계된 60여 개 용도별 지수 체계, 2026년 개정 용도(학교·교육원 102, 노인복지시설 85), 상가주택 복합건물의 용도 구분법 및 지하주차장·기계실 부속시설의 면적 안분계산 실무를 상세히 설명합니다.
| 주요 용도지수 범위 | 최저 55 (동식물시설) ~ 최고 140 (위락·카지노 등) |
|---|---|
| 주거시설 지수 | 단독주택 100, 다가구 100, 아파트 100 (일반주거 100) |
| 상업·업무시설 지수 | 제1·2종 근린생활시설 95~100, 일반업무 105, 금융업무 110 |
| 공장·창고 지수 | 일반공장 78, 창고시설 75, 위험물저장 80 |
| 2026년 개정 용도 | 교육원·연구소(100→102), 노인주거복지시설·경로당(83→85) |
| 부속시설 안분 원칙 | 주차장·기계실·대피소는 원칙적으로 주용도 면적비율로 안분 |
| 전용 부속시설 특례 | 특정 용도에만 배타적으로 귀속되는 경우 해당 용도지수 직접 적용 |
1. 국세청 건물 용도지수 체계 및 2026년 개정사항
용도지수는 건축법 시행령 [별표 1] '용도별 건축물의 종류'를 기본으로 국세청이 시장 임대료 및 수익성을 고려하여 분류합니다. 2026년 고시 제2025-39호의 핵심 변경점과 주요 용도별 지수는 다음과 같습니다.
📢 2026년 용도지수 주요 개정 내용
• 용도 33번 (학교, 교육원, 연구소, 도서관): 100 → 102 (2포인트 상향)
• 용도 35번 (고아원, 노인주거복지시설, 양로원, 경로당): 83 → 85 (2포인트 상향)
• 용도 33번 (학교, 교육원, 연구소, 도서관): 100 → 102 (2포인트 상향)
• 용도 35번 (고아원, 노인주거복지시설, 양로원, 경로당): 83 → 85 (2포인트 상향)
| 용도군 | 대표 대상 건축물 | 용도지수 |
|---|---|---|
| 주거시설 | 단독주택, 다가구주택, 아파트, 다세대, 연립주택 | 100 |
| 근린생활시설 | 일반 소매점, 일반음식점, 제과점, 미용원, 의원, 치과, 한의원 | 95 ~ 100 |
| 판매·영업시설 | 백화점, 쇼핑센터, 대형마트, 전문점 | 95 ~ 105 |
| 업무시설 | 일반 회사 사옥, 오피스텔(기준시가 미고시분), 금융기관, 공공업무 | 105 ~ 110 |
| 숙박시설 | 관광호텔(125), 모텔·여관(115), 휴양콘도미니엄(115) | 115 ~ 125 |
| 공장·제조업 | 일반 공장, 아파트형 공장(지식산업센터), 제조장 | 78 |
| 창고시설 | 물류창고, 냉동·냉장창고, 집배송시설 | 75 |
| 동식물관련시설 | 축사, 가축시설, 온실, 작물재배사 | 55 |
2. 복합용도 건물(상가주택 등)의 용도구분 원칙
한 동의 건물이 둘 이상의 용도로 사용되는 건물(예: 1~2층 상가 + 3~4층 주택)은 다음과 같이 처리합니다.
- 구분 계산 원칙: 용도가 다른 부분은 각각의 면적에 대해 해당 용도지수를 독립적으로 적용하여 기준시가를 계산합니다.
- 실제 용도 우선: 건축물대장상 '근린생활시설'로 등재되어 있더라도 상시 주거용으로 불법 전용하여 사용 중인 사실이 객관적으로 입증되면 주거시설 지수를 적용하는 것이 원칙입니다(실질과세 원칙).
- 공실의 경우: 현재 공실인 건물은 직전의 실제 사용 용도를 적용하며, 신축 후 한 번도 사용하지 않은 건물은 건축물대장상 인허가 용도를 적용합니다.
3. 지하주차장·기계실·대피소 등 부속시설 안분계산 실무
건물 기준시가 계산에서 가장 계산 착오가 많이 발생하는 영역이 부속시설(지하주차장, 기계실, 전기실, 보일러실, 옥탑, 대피소)의 지수 적용입니다.
부속시설 안분 공식:
1. 특정 용도 전용 부속시설: 특정 층이나 특정 매장(예: 지하 1층 마트 전용 냉동기계실)에만 배타적으로 전용되는 것이 명백한 경우 → 해당 주용도의 용도지수를 직접 적용합니다.
2. 공용 부속시설: 건물 전체가 공용으로 쓰는 지하주차장, 수전실 등은 주용도별 지상층 면적 비율로 안분합니다.
• 주용도 A 안분면적 = 부속시설 면적 × [ 주용도 A 면적 ÷ 전체 주용도 면적합계 ]
• 안분된 면적에 대해 각각 주용도 A의 용도지수를 적용하여 합산합니다.
1. 특정 용도 전용 부속시설: 특정 층이나 특정 매장(예: 지하 1층 마트 전용 냉동기계실)에만 배타적으로 전용되는 것이 명백한 경우 → 해당 주용도의 용도지수를 직접 적용합니다.
2. 공용 부속시설: 건물 전체가 공용으로 쓰는 지하주차장, 수전실 등은 주용도별 지상층 면적 비율로 안분합니다.
• 주용도 A 안분면적 = 부속시설 면적 × [ 주용도 A 면적 ÷ 전체 주용도 면적합계 ]
• 안분된 면적에 대해 각각 주용도 A의 용도지수를 적용하여 합산합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
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