상가를 임대하고 보증금과 월세를 받는 임대사업자라면 부가세 신고서에서 낯선 항목 하나를 만나게 됩니다. 바로 ‘간주임대료’입니다. 실제로 받은 돈이 아닌데 왜 세금이 붙는지, 어떻게 계산하는지 실무 사례로 정리했습니다.
간주임대료란 무엇인가
부동산을 임대하고 보증금(전세금)을 받으면, 세법은 임대인이 그 보증금을 운용해 이자수익 등을 얻을 수 있다고 보아 이를 ‘임대료로 간주’하여 부가가치세를 과세합니다. 월세보다 보증금 비중이 큰 임대차 계약일수록 간주임대료 부담이 커집니다.
계산식
간주임대료 = 당해기간의 전세금 또는 임대보증금 × 정기예금이자율 × 과세대상기간의 일수 ÷ 365(윤년 366)
정기예금이자율은 매년 국세청이 고시하며 자주 바뀌므로 신고 시점의 고시 이자율을 확인해야 합니다. 계산된 간주임대료에는 부가가치세가 별도로 붙습니다.
실제 계산 사례
1층 101호(보증금 4,000만 원, 월세 400만 원, 입주일 이전부터 계속 임대)를 6개월간(1월 1일~6월 30일, 181일) 임대했고 정기예금이자율이 3.1%라면,
간주임대료 = 40,000,000원 × 3.1% × 181일 ÷ 365일 = 약 614,904원
이 금액이 이 호실의 ‘보증금이자(간주임대료)’로 계산되어 과세표준에 더해집니다. 만약 기중에 입주·퇴거가 있었다면 실제 임대 개월 수(일수)만큼만 계산에 반영합니다. 예를 들어 2월 28일 퇴거한 호실은 1월 1일부터 2월 28일까지의 일수만으로 계산합니다.
신고서 작성 — 부동산임대공급가액명세서
임대사업자는 ‘부동산임대공급가액명세서’에 동·층·호별로 임차인 정보, 입주일·퇴거일, 보증금, 월임대료, 보증금이자(간주임대료), 월임대료 합계를 각각 적어 제출해야 합니다. 이 명세서상 간주임대료 합계가 부가세 신고서의 과세표준 ‘기타(정규영수증 외 매출분)’ 항목에 반영됩니다.
간주임대료는 실제로 받는 대가가 아니므로 세금계산서 발급의무가 면제됩니다. 반면 실제로 받는 월임대료는 정상적으로 세금계산서를 발급하고 ‘세금계산서 발급분’ 항목에 반영합니다.
여러 호실을 임대한다면
호실이 여러 개라면 호실별로 간주임대료를 각각 계산한 뒤 합산합니다. 실제 사례에서 4개 호실(보증금 합계 1억 원, 월임대료 합계 1,000만 원)을 임대한 경우, 호실별 간주임대료를 각각 계산해 합산하면 6개월간 총 1,278,218원의 간주임대료가 산출되고, 여기에 실제 월임대료 5천만 원(6개월분)을 더해 총 과세표준(51,278,218원)이 결정됩니다.
권지현 세무사의 핵심 요약 팁
① 보증금이 클수록 간주임대료 부담도 커지므로, 임대차 계약 시 보증금과 월세 비율을 정할 때 세금 영향까지 고려하세요. ② 정기예금이자율은 매년 바뀌니 신고 시점에 반드시 최신 고시 이자율을 확인해야 합니다. ③ 임차인이 기중에 입주·퇴거했다면 실제 임대 일수만큼만 계산해야 과세표준을 정확히 산출할 수 있습니다.
※ 위 내용은 작성일 기준 일반적인 안내이며, 세법 개정에 따라 내용이 달라질 수 있습니다. 정확한 사항은 개별 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.