“집이 한 채밖에 없는데 월세 받는 것도 세금 신고를 해야 하나요?” 주택임대소득 상담에서 가장 많이 받는 질문입니다. 정답은 ‘보유 주택 수와 임대 형태에 따라 다르다’입니다. 부부 합산 보유주택 수를 기준으로 과세 여부가 완전히 달라지기 때문에, 우선 내가 몇 주택자인지부터 확인해야 합니다.
보유 주택 수별 과세대상 판단
| 보유 주택수 | 과세대상 O | 과세대상 X |
|---|---|---|
| 1주택 | 국외주택 월세, 기준시가 12억원 초과 주택 월세 | 기준시가 12억원 이하 주택 월세, 모든 보증금·전세금 |
| 2주택 | 모든 월세 수입 | 모든 보증금·전세금 |
| 3주택 이상 | 모든 월세 수입, 비소형주택 3채 이상 & 보증금 합계 3억 초과분 | 소형주택 보증금·전세금, 비소형주택 3채 미만 시 보증금·전세금 |
총수입금액이 2,000만원 이하라면 분리과세를 선택할 수 있어 다른 종합소득과 합산하지 않고 낮은 세율로 신고할 수 있는 특례가 있습니다.
부부 합산으로 주택 수를 판단합니다
주택임대소득 과세대상 판단은 본인 명의 주택만 세는 것이 아니라 부부 합산 보유주택 수를 기준으로 합니다. 배우자 명의로 주택이 한 채 더 있다면 부부 합산 2주택으로 분류되어 월세 수입 전액이 과세대상이 될 수 있습니다. ‘나는 1주택자’라고 생각했다가 실제로는 부부 합산 2주택자여서 신고 대상에서 빠진 것을 뒤늦게 발견하는 경우가 적지 않습니다.
2024년 이후 기준시가 12억원이 적용됩니다
고가주택 기준은 2023년 귀속분부터 기준시가 12억원으로 상향되었습니다. 이전에는 9억원 기준이 적용되었으니, 과거 연도 수정신고나 경정청구를 검토할 때는 해당 연도의 기준금액을 정확히 확인해야 합니다.
권지현 세무사의 핵심 요약 팁
① 주택 수 판단은 반드시 부부 합산으로 하세요. ② 월세와 보증금(전세)은 과세 기준이 다르므로 임대 형태를 구분해 확인해야 합니다. ③ 총수입금액 2,000만원 이하라면 분리과세와 종합과세 중 유리한 쪽을 비교해 선택하는 것이 좋습니다.
※ 위 내용은 작성일 기준 일반적인 안내이며, 세법 개정에 따라 내용이 달라질 수 있습니다. 정확한 사항은 개별 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.