자가 사옥이나 공장 부지를 많이 보유한 법인이라면, 앞서 다룬 일반 3:2 가중평균 원칙이 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 부동산 비중이 높은 회사는 '수익력'보다 '보유 자산'이 실질 가치를 더 정확히 반영하기 때문입니다.
부동산과다보유법인 판정 — 총자산의 50% 이상
평가대상법인이 보유하고 있는 부동산등 가액이 총자산가액의 50% 이상인 법인을 부동산과다보유법인(소득법§94①4다목)이라고 하며, 비상장법인의 주식을 보충적 평가방법으로 평가하는 경우로서 평가대상법인이 부동산과다보유법인에 해당하는 경우에는 1주당 순자산가치와 순손익가치에 대하여 3과 2의 비율로 가중평균한 가액으로 평가합니다(상증령§54①). 다만, 부동산비율이 총자산의 80% 이상인 법인의 주식은 순손익가치를 고려하지 아니하고 순자산가치로만 평가합니다.
| 구분 | 평가방법 |
|---|---|
| 부동산 비율이 50% 이상 80% 미만 | 순손익가치와 순자산가치를 2:3으로 가중평균하여 평가 |
| 부동산 비율이 80% 이상 | 순자산가치로만 평가 |
부동산과다보유법인 판정 공식
부동산과다보유법인은 해당 법인의 자산총액 중 토지·건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함)·부동산을 취득할 수 있는 권리·전세권·지상권·등기된 부동산임차권의 가액과 해당 법인이 직접 또는 간접으로 보유한 다른 법인의 주식가액에 그 다른 법인의 부동산등 보유비율을 곱하여 산출한 가액의 합계액의 비율(이하 '부동산등 가액의 비율')이 50% 이상인 법인을 말합니다. [부동산(토지·건물 등) + 부동산에 관한 권리 + 부동산과다보유법인의 주식] ÷ 총자산가액의 50% 이상.
부동산과다보유법인의 판정은 부동산등 가액이 총자산가액에서 차지하는 비율로 판정하며, 자산가액은 소득령 제158조 제4항에 따라 평가대상 법인의 장부가액(토지, 건물의 경우 기준시가가 장부가액보다 큰 경우에는 기준시가)으로 판단합니다.
다른 법인 지분을 통한 간접 부동산 보유도 합산됩니다
다른 법인이 보유하고 있는 경영지배관계에 있는 법인이 발행한 주식가액에 그 경영지배관계에 있는 법인의 부동산등 보유비율을 곱한 금액을 평가대상법인의 부동산가액에 포함합니다. 즉 자회사·손자회사를 통해 간접적으로 부동산을 많이 보유하고 있어도 그 비율만큼은 모회사의 부동산과다보유법인 판정에 반영됩니다. 또한 부동산등 비율 산정 시 평가기준일 직전에 차입 등을 통하여 부동산등 비율을 낮추는 사례를 방지하기 위해, 양도일부터 소급하여 1년이 되는 날부터 양도일까지의 기간 중에 차입금 또는 증자 등에 의하여 증가한 현금·대여금 및 기획재정부령으로 정하는 금융자산의 합계액은 총자산가액에서 제외됩니다.
자주 묻는 질문
부동산과다보유법인은 어떻게 판정하나요?
평가대상법인이 보유하고 있는 부동산등 가액이 총자산가액의 50% 이상인 법인을 부동산과다보유법인이라고 하며, 이 경우 1주당 순자산가치와 순손익가치에 대하여 3과 2의 비율로 가중평균한 가액으로 평가합니다.
부동산 비율이 80% 이상이면 어떻게 평가하나요?
부동산비율이 총자산의 80% 이상인 법인의 주식은 순손익가치를 고려하지 아니하고 순자산가치로만 평가합니다.
권지현 세무사의 핵심 요약 팁
① 사옥·공장 등 자가 부동산 비중이 큰 법인은 부동산과다보유법인 판정 여부부터 확인해야 정확한 증여세를 예측할 수 있습니다. ② 자회사 지분을 통한 간접 부동산 보유도 합산되므로 계열사 구조가 있다면 전체 그룹 단위로 검토가 필요합니다. ③ 관련 법령은 소득세법 제94조 제1항 제4호 다목, 소득세법 시행령 제158조입니다.
※ 위 내용은 작성일 기준 일반적인 안내이며, 세법 개정에 따라 내용이 달라질 수 있습니다. 정확한 사항은 개별 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.