2026년 8월 행정안전부가 국회에 제출한 지방세제 개편안이 통과되면, 2027년 1월 1일부터 토지에 매기는 재산세 계산법이 크게 바뀝니다. 핵심만 먼저 말하면 ① 사업용 토지 재평가가 강화돼 저율 혜택을 받던 토지 상당수가 세금이 오르는 쪽으로 바뀔 수 있고, ② 회원제 골프장 등 사치성 재산은 세금이 단번에 42.8% 뛰며, ③ 반대로 1세대 1주택 실거주자는 감면 혜택이 3년 더 연장됩니다. 대학생도 이해할 수 있게 용어부터 차근차근 정리했습니다.
이 글은 3부작 시리즈 1편입니다
같은 2026년 지방세제 개편안 중 상속·증여와 관련된 유언대용신탁 과세 개편, 세무조사 대응이 궁금하면 이행강제금·과태료 강화 편도 함께 확인하세요.
재산세, 원래 어떻게 매겨지나요
재산세는 매년 6월 1일 기준으로 부동산을 갖고 있는 사람에게 부과됩니다. 세금을 계산하는 식은 간단합니다.
재산세 과세표준 = 시가표준액 × 공정시장가액비율
시가표준액은 세금을 매기는 기준 가격으로, 토지는 개별공시지가, 주택은 공시가격을 씁니다. 공정시장가액비율은 이 가격을 실제 과세표준에 얼마나 반영할지 정하는 비율로, 주택은 43~60%, 토지·건축물은 70%가 기본입니다. 비율이 낮을수록 세금이 줄어드는 구조입니다.
토지는 3가지로 나뉘어 다른 세율을 받습니다
같은 ‘토지’라도 어떻게 쓰이는지에 따라 세율이 완전히 다릅니다.
| 구분 | 해당 토지 | 세율 |
|---|---|---|
| 분리과세 | 농지, 목장용지, 공장용지 등 | 0.07%~0.2% (골프장 등은 4% 단일) |
| 별도합산과세 | 상가·사무실·공장 등의 부속토지 | 0.2%~0.4% |
| 종합합산과세 | 나대지, 잡종지, 투기용 토지 등 | 0.2%~0.5% (가장 높음) |
정책적으로 보호할 필요가 있는 농지·공장은 세금을 낮게(분리과세), 그냥 놀리고 있는 땅(나대지)은 세금을 높게(종합합산) 매기는 것이 원래 취지입니다. 문제는 실제로는 놀리고 있으면서 서류상으로만 ‘사업용 부속토지’ 자격을 유지해 낮은 세율(별도합산)을 계속 누리는 사례가 쌓였다는 점입니다.
무엇이 바뀌나 — 핵심 변화 3가지
1. 별도합산 토지도 3년마다 정기 재평가
지금까지는 분리과세 토지만 3년 주기로 ‘아직도 정책 목적에 맞게 쓰이나’ 심사를 받았습니다. 이제는 별도합산 토지도 행정안전부의 정기 타당성 평가 대상이 됩니다. 실제로는 방치된 부속토지라고 판정되면 세율이 높은 종합합산으로 넘어갑니다.
2. 분리과세 토지, 5년마다 일몰 심사
공장용지 등에 주던 저율 분리과세(0.2%) 혜택에 5년 일몰제가 새로 생깁니다. 인허가만 받아놓고 정당한 이유 없이 오래 착공을 미루거나 휴·폐업 상태인 공장용지는 5년마다 심사를 거쳐 저율 혜택이 끊길 수 있습니다.
3. 골프장 등 사치성 재산, 공정시장가액비율 70% → 100%
회원제 골프장·고급오락장 부지는 원래 법으로 정한 세율이 4%로 매우 높습니다. 그런데 공정시장가액비율이 일반 토지와 똑같이 70%만 적용돼 실제로는 4% × 70% = 2.8%만 내고 있었습니다. 이번 개편으로 비율이 100%로 오르면 4% × 100% = 4.0%가 그대로 적용됩니다.
예시로 보면 얼마나 차이 날까
골프장 사례 — 비율이 70%에서 100%로 오르면 실효세율이 2.8%에서 4.0%로 뛰어, 세금 자체가 기존보다 42.8% 늘어납니다. 골프장 한 곳당 연평균 10억~25억 원의 재산세가 추가로 발생할 것으로 추산됩니다. 여기에 일반 주택·토지에 적용되는 세부담상한제(전년 대비 최대 150%까지만 인상 가능)도 사치성 재산에는 적용되지 않아, 오른 세금이 상한 없이 그대로 고지됩니다.
일반 사업용 토지 사례 — 상가 부속토지를 별도합산(0.2~0.4%)으로 신고해 온 법인이 타당성 평가에서 ‘사실상 나대지’로 판정되면 종합합산(0.2~0.5%)으로 바뀝니다. 세율 차이는 크지 않아 보여도, 진짜 문제는 종합부동산세입니다. 별도합산 토지는 종부세 공제금액이 80억 원이지만, 종합합산으로 바뀌면 공제금액이 5억 원으로 급감하고 최고세율도 3.0%까지 오를 수 있어 보유세 부담이 수십 배 커질 수 있습니다.
1세대 1주택자는 오히려 좋아집니다
공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택자에게 표준세율을 0.05%포인트 낮춰주는 특례가 있는데, 원래 2026년 말에 끝날 예정이었던 것이 2029년 말까지 3년 더 연장됩니다. 실거주 1주택자라면 이번 개편으로 세금이 오르는 것이 아니라 감면 혜택이 계속 유지되는 셈입니다.
용어 해설
관련 법령
※ 아직 ‘개정안’ 단계로, 국회 심의 과정에서 조문 번호·시행일이 바뀔 수 있습니다.
해당될 수 있다면 미리 확인할 것
하나라도 해당한다면 2027년 개편 전에 미리 세무 상담을 받아보는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
재산세 개편은 언제부터 적용되나요?
2026년 8월 행정안전부가 국회에 제출한 지방세제 개편안 기준으로 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용될 예정입니다. 다만 아직 법안 단계라 국회 심의 과정에서 세부 내용이나 시행일이 바뀔 수 있습니다.
공정시장가액비율이 뭔가요?
재산세를 매길 때 시가표준액(공시가격)에 곱하는 비율입니다. 재산세 과세표준 = 시가표준액 × 공정시장가액비율로 계산되며, 주택은 43~60%, 토지·건축물은 70%가 기본입니다. 이번 개편으로 회원제 골프장 등 사치성 재산은 70%에서 100%로 오릅니다.
별도합산과세 토지가 종합합산으로 바뀌면 세금이 얼마나 늘어나나요?
세율 자체는 0.2~0.4%에서 0.2~0.5%로 소폭 오르지만, 더 큰 문제는 종합부동산세입니다. 별도합산 토지의 종부세 공제금액은 80억 원인 반면 종합합산으로 재분류되면 공제금액이 5억 원으로 급감하고 최고세율도 3.0%까지 오를 수 있어 보유세 부담이 크게 늘어날 수 있습니다.
1세대 1주택자도 세금이 오르나요?
오히려 반대입니다. 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택자에게 적용되는 재산세 표준세율 0.05%p 인하 특례의 일몰 기한이 2026년 말에서 2029년 말까지 3년 연장되어, 1주택 실거주자의 세 부담은 계속 완화됩니다.
세부담상한제는 이번에 바뀌나요?
일반 주택·토지의 세부담상한제(전년 대비 주택 100~150%, 토지 150% 한도)는 그대로 유지됩니다. 다만 골프장 등 사치성 재산은 이 상한 규정 자체가 적용되지 않아, 공정시장가액비율이 오르면 상한 없이 세금이 그대로 42.8% 늘어납니다.
※ 이 글은 2026년 8월 행정안전부가 국회에 제출한 지방세제 개편안을 바탕으로 작성했으며, 아직 법안 통과·공포 전이라 최종 내용이 달라질 수 있습니다. 개별 상황은 상담으로 확인하시기 바랍니다.