2026 세제개편안 부동산·상속·증여 핵심 정리 — 양도세 거주공제·종부세 14억·다주택 중과

정부(재정경제부)가 2026년 8월 3일 「2026년 세제개편안」을 발표했습니다. 부동산 쪽은 "오래 보유한 집"보다 "오래 산 집"을 우대하는 방향으로 양도소득세와 종합부동산세를 함께 손보는 내용이 핵심이고, 상속·증여 쪽은 가업상속공제 개편이 중심입니다. 아래는 발표 내용을 현행 세법과 비교해 정리한 것입니다.

한눈에 보기

지금 이미 바뀐 것 — 다주택 중과 재적용

개편안과 별개로, 현재 적용 중인 변화가 하나 있습니다. 조정대상지역 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 빼 주던 조치가 2026년 5월 9일로 종료되어, 5월 10일 이후 양도분부터 중과가 다시 적용되고 있습니다(소득세법 제104조 제7항).

• 조정대상지역 1세대 2주택: 기본세율 + 20%p
• 조정대상지역 1세대 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
• 중과 대상 주택은 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다(제95조 제2항).
• 보유기간이 2년 미만이면 중과세율과 단기보유 세율(1년 미만 70%, 2년 미만 60%) 중 큰 세액이 적용됩니다.

개편안에는 2027~2028년 중과를 한시적으로 완화해 매도 기회를 주는 내용이 담겼습니다. 상세본을 정리한 보도에 따르면 가산세율을 2주택 +5%p(2027년)→+10%p(2028년), 3주택 이상 +10%p→+15%p로 낮췄다가 2029년에 원래대로 돌리는 구조입니다. 다만 이 단계별 수치는 확정 전이라 출처마다 표현이 다를 수 있습니다.

양도소득세 — "보유"에서 "거주"로

① 장기보유특별공제 → 장기거주 소득공제

현행 1세대1주택 장기보유특별공제는 보유기간 연 4%(최대 40%) + 거주기간 연 4%(최대 40%), 합쳐 최대 80%입니다(제95조). 개편안은 이를 거주기간 중심으로 바꿉니다.

• 2028년: 거주 연 6% + 보유 연 2%로 비중 조정, 공제 한도 20억원 신설
• 2029년 이후: 거주기간 기준 연 8%(최대 80%), 공제 한도 10억원

같은 집을 10년 보유했더라도 실제로 산 기간이 짧으면 공제가 크게 줄어듭니다. 반대로 오래 거주했다면 지금과 비슷한 수준을 유지하되, 양도차익이 아주 큰 고가주택은 새로 생기는 공제 한도에 걸릴 수 있습니다.

② 10년 이상 거주 1주택 기본공제 2,500만원

양도소득 기본공제는 지금 연 250만원입니다(제103조). 개편안은 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1주택에 대해 이를 연 2,500만원으로 10배 늘립니다(2027년). 12억원 이하 1세대1주택은 원래 비과세이므로, 실제 혜택은 양도가액 12억~30억원 구간의 장기 거주자에게 돌아갑니다.

③ 그 밖의 양도세 개편

• 고령자 비수도권 이주 감면: 65세 이상이 수도권 1주택을 팔고 비수도권으로 옮기면 2027년 양도분 50%(한도 5억원), 2028년 30%(한도 3억원) 한시 감면
• 조정대상지역 일시적 2주택: 종전 주택 처분 특례기간을 3년에서 2년으로 단축
• 비사업용 토지: 장기보유특별공제 배제, 중과세율 상향
• 조정대상지역 매입임대 아파트: 중과배제 단계적 폐지

종합부동산세 — 거주 여부로 공제가 갈린다

• 거주용 1주택 기본공제 12억 → 14억원 (공시가격 기준, 시가 약 20억원 수준까지 과세 제외)
• 비거주 1주택 기본공제 12억 → 9억원 — 살지 않는 1주택은 오히려 부담이 늘 수 있습니다.
• 공정시장가액비율 70%로 상향(2027년). 3주택 이상·조정대상지역 보유자는 80%로 더 높아지는데, 적용 연도는 자료마다 2027년·2028년으로 다르게 정리돼 있습니다.
• 세율 체계: 주택 수가 아니라 주택가액 기준으로 일원화(2028년)
• 세부담 상한 조정, 1세대1주택 세액공제 개편, 납부유예 기준 완화도 포함됐습니다(세부 수치는 확정 시 반영).

상속세·증여세 — 일반 공제는 그대로, 가업상속 중심 개편

이번 개편안에는 일괄공제(5억원)·배우자공제(5억~30억원)·자녀공제(1인 5천만원) 같은 일반 상속공제나 10~50% 세율을 바꾸는 항목이 들어 있지 않습니다. 증여재산공제(성년 자녀 5천만원, 배우자 6억원)와 혼인·출산 증여공제(1억원)도 현행대로입니다(상증법 제53조, 제53조의2). 바뀌는 것은 주로 다음과 같습니다.

• 가업상속공제 개편: 가업 정의 신설, 대상 업종 정비, 피상속인·상속인 요건 강화, 공제 한도 계산방식 개선·한도 확대, 사후관리 요건 강화. 보도된 상세 수치(한도 1,000억원, 경영기간 요건 30년 등)는 확정 시 반영합니다. 현행 한도는 경영기간에 따라 300억·400억·600억원입니다(제18조의2).
• 가업승계 증여세 과세특례·납부유예 개편
• 상장주식 평가방법 개선: 이른바 '주가 누르기'를 막기 위한 평가 보완
• 장애인신탁 증여세 과세가액 불산입 한도 확대

지금 무엇을 점검할까

• 조정대상지역 다주택자: 2026년 중 양도하면 중과(+20%p·+30%p)와 장특공제 배제가 적용됩니다. 완화안이 확정되면 2027~2028년 양도가 유리할 수 있으니, 처분 시점별 세액을 비교해 보세요.
• 10년 이상 거주한 12억원 초과 1주택: 2027년 기본공제 확대와 2028년 장특공제 한도 신설이 함께 걸려 있어, 양도차익 규모에 따라 최적 시점이 다릅니다.
• 거주하지 않는 고가 1주택 보유자: 종부세 기본공제가 9억원으로 줄어드는 방향이라 보유세 부담을 미리 계산해 둘 필요가 있습니다.
• 가업승계를 준비하는 법인 대표: 요건 강화(경영기간·업종)가 예고돼 있어 현행 요건으로 승계를 마칠지 검토가 필요합니다.

현행 세법 기준 금액은 양도소득세 계산기, 증여세 계산기, 상속세 계산기로 바로 확인할 수 있습니다.

출처

• 재정경제부, 「2026년 세제개편안」(2026.8.3. 발표) — 국회도서관 국가전략포털 수록본
• 현행 법령: 소득세법(법률 제21221호, 2026.7.1. 시행), 상속세 및 증여세법(법률 제21065호, 2026.1.2. 시행) — 국가법령정보센터

자주 묻는 질문

Q. 2026 세제개편안은 이미 시행되고 있나요?

아닙니다. 2026년 8월 3일 정부가 발표한 개편안으로, 입법예고와 국무회의를 거쳐 정기국회에 제출된 상태입니다. 국회 의결 과정에서 내용이 바뀔 수 있고, 대부분 2027년부터(일부는 2028~2029년 단계 적용) 시행하는 것으로 발표됐습니다. 지금 거래는 현행 세법으로 계산합니다.

Q. 다주택자 양도세 중과는 지금 적용되나요?

네. 조정대상지역 다주택자 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일로 끝나, 5월 10일 이후 양도분에는 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 적용되고 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다. 개편안의 2027~2028년 한시 완화는 국회를 통과해야 적용됩니다.

Q. 10년 넘게 산 집을 팔 계획인데 기다리는 게 유리한가요?

개편안대로라면 2027년부터 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1주택은 양도소득 기본공제가 연 250만원에서 2,500만원으로 늘어납니다. 반면 2028년부터는 장기보유특별공제가 거주 중심으로 바뀌고 공제 한도(2028년 20억원, 2029년부터 10억원)가 생깁니다. 거주기간, 양도차익 규모, 12억원 초과 여부에 따라 유불리가 달라지므로 시점별로 계산해 보는 것이 좋습니다.

Q. 일반 상속세 공제나 세율도 바뀌나요?

이번 개편안 목차에는 일괄공제·배우자공제 같은 일반 상속공제나 상속세율을 바꾸는 항목은 들어 있지 않습니다. 상속·증여 분야는 가업상속공제·가업승계 특례 개편, 상장주식 평가방법 개선, 장애인신탁 한도 확대 등이 중심입니다.